Hoje, vamos responder a uma dúvida que já deve ter passado pela cabeça de quem gosta do setor deshopping centers: afinal, é melhor investir em um FII de shopping ou comprar ações de uma empresa de shopping?
A sugestão da nossa newsletter de hoje veio de um de nossos leitores. Se você também quiser contribuir conosco, basta responder a este e-mail com sua sugestão!
Leitor da Nord News
A pergunta é simples, a resposta nem tanto: ela envolve algumas camadas de análise que poucos se dão ao trabalho de desembrulhar. E hoje vamos desembrulhar!
Para isso, vou iniciar contando uma pequena história, para introduzir o racional do pensamento.
Os dois irmãos e as fazendas
Dois irmãos receberam, como herança, uma fazenda fértil e produtiva cada um. O primeiro irmão decidiu ser o dono da terra: plantava, colhia e vendia o que crescia. Todo mês, levava para casa o fruto direto do solo — sem intermediários, sem estrutura cara.
O que a terra dava, ele recebia. O custo? Apenas o da manutenção da propriedade.
O segundo irmão pensou diferente. Ele criou uma empresa agrícola: contratou gerentes, abriu escritório na cidade, tomou empréstimos para expandir, investiu em máquinas e começou a processar os grãos antes de vender.
A operação era muito maior, mais complexa e mais arriscada; porém, mais lucrativa. Os custos também eram muito superiores: salários de diretoria, juros de dívida, impostos corporativos e uma fatia do lucro que ficava retida para financiar o crescimento.
Ambos prosperaram, cada um à sua maneira. Mas o caminho que o dinheiro percorria até chegar ao bolso de cada irmão era completamente diferente.
Essa é, em essência, a diferença entre investir em um FII de shopping e investir em uma ação de empresa de shopping: a estrutura!
O ativo subjacente é o mesmo: o shopping center com seus lojistas, seus aluguéis, seu fluxo de consumidores. No entanto, a estrutura jurídica, tributária e operacional que envolve cada um muda o retorno que chega até você, investidor.
O que é um FII de shopping e o que é uma empresa de shopping
Um FII de shopping, como o XPML11, o VISC11 ou o HGBS11, é um fundo imobiliário que detém participações diretas em shopping centers.
Ele compra fatias de shoppings, recebe os aluguéis proporcionais e é obrigado, por lei, a distribuir pelo menos 95% do resultado aos cotistas, mensalmente. Esse resultado é isento de imposto. É o “primeiro irmão”: dono da terra, colhendo os frutos, com estrutura mais enxuta e incentivada (isenta de impostos).
Uma empresa de shopping, como a Multiplan (MULT3), a Iguatemi (IGTI11) ou a Allos (ALOS3), é uma sociedade anônima que administra, desenvolve e opera shopping centers.
Ela também recebe aluguéis, mas antes de qualquer centavo chegar ao acionista, o dinheiro percorre um caminho bem mais longo: passa por despesas corporativas, pagamento de juros sobre dívidas, impostos sobre o lucro e decisões de reinvestimento.
É o “segundo irmão”: o empresário que toma risco.
A jornada do dinheiro: da receita ao bolso do investidor
Aqui está o ponto central desta newsletter: o caminho que o dinheiro percorre desde que o lojista paga o aluguel até que ele chega ao seu bolso. Esse caminho determina o custo intrínseco de cada estrutura — e, consequentemente, o retorno líquido para o investidor.
Imagine que um shopping center gera R$ 100 de receita operacional líquida (NOI). Vamos acompanhar o que acontece em cada estrutura.
Os valores apresentados são estimativas e podem variar significativamente. Além disso, a estrutura foi simplificada para facilitar a compreensão, com fins didáticos.
No FII de shopping
Na empresa de shopping
De cada R$ 100 gerados pelo shopping, o cotista do FII recebe R$ 85, enquanto o acionista da empresa recebe R$ 30,36 em dividendos. O resto é reinvestido em projetos com probabilidade de retornos superiores para o investidor, que vem na forma de valorização da ação.
Lembre-se de que o dividendo não é tudo. O crescimento do lucro também tem grande importância.
O comparativo do retorno total
O investidor inteligente não olha apenas para o dividendo; ele olha também para o retorno total — soma de rendimentos com a variação do preço da cota ou da ação.
As ações de shopping entregaram retornos totais muito superiores nos últimos 12 meses. Mas isso tem um contexto importante: os últimos 12 meses foram de forte recuperação, com as ações vindo de uma base muito deprimida pelos juros altos.
É o efeito “mola comprimida”. Nesses casos, as ações tendem a entregar um resultado realmente muito superior, como pode ser visto na figura abaixo (FII x empresa de shopping).
Fonte: Mais Retorno
Já os FIIs, embora com retorno total menor, entregaram fluxo de caixa mensal isento — algo que as ações não fazem na mesma proporção. Em janelas maiores, os rendimentos vão construindo patrimônio de forma muito eficiente.
E se o país passa por momentos de crises prolongadas, os FIIs vão entregar uma rentabilidade superior, não apenas por conta dos altos rendimentos, mas também por possuírem menor volatilidade.
A figura abaixo representa os últimos oito anos de retornos entre um FII (XPML11) e uma empresa de shopping (ALOS3). Observe a maior volatilidade de ALOS3.
Fonte: Mais Retorno
Quando cada ativo performa melhor
Não existe um “melhor”, claro — existe o “melhor para cada cenário e perfil”.
A comparação é como escolher entre dois veículos do mesmo segmento sedan: um Corolla Altis ou um BYD King. Um oferece a você baixo valor de manutenção, confiança e boa revenda, enquanto o outro oferece desempenho, tecnologia e conforto.
Concluindo: dois caminhos, uma fazenda
Voltando à história dos dois irmãos: ambos construíram riqueza com a fazenda herdada. O primeiro viveu confortavelmente, com renda previsível e constante — como o cotista de um bom FII de shopping.
O segundo construiu um império agrícola, reinvestiu seus lucros e multiplicou o valor da propriedade — como o acionista de uma grande empresa de shopping.
Nenhum dos dois estava errado. Cada um escolheu o caminho que fazia sentido para o seu perfil, para o seu momento de vida e para os seus objetivos.
Para o investidor que busca renda passiva mensal, isenta e recorrente, os FIIs de shopping oferecem uma estrutura mais eficiente: menos intermediários, menos custos, mais dinheiro no bolso.
É o caminho mais curto entre o aluguel do lojista e o seu extrato bancário.
Para o investidor que busca crescimento patrimonial de longo prazo e aceita a volatilidade e os riscos empresariais, as ações de empresas de shopping oferecem maior potencial de valorização — especialmente em momentos de recuperação cíclica, como o que vivemos agora.
E, como tudo nos investimentos, a melhor resposta muitas vezes é: por que não os dois? Uma carteira equilibrada pode conter FIIs de shopping para o fluxo mensal e ações de empresas de shopping para o crescimento de longo prazo.
O primeiro irmão e o segundo irmão, trabalhando juntos, fazem a fazenda render mais do que qualquer um deles faria sozinho e ainda diversificam o risco.
Como dizia o velho Graham: o investidor inteligente é aquele que não se limita a uma única ferramenta, mas que sabe usar cada uma no momento certo.
Opinião do leitor
Agora, quero saber: você prefere investir em FIIs de shopping, em ações de empresas de shopping, ou nos dois? Qual estrutura faz mais sentido para o seu momento de vida?
Sua resposta é importante. Clique abaixo e compartilhe comigo seus planos, dúvidas ou reflexões.
Especialista de fundos imobiliários desde 2008, engenheiro civil e analista CNPI certificado pela APIMEC.
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