São Paulo, 20 de junho de 2022

HGPO11, BMLC11 e outros FIIs podem deixar de existir?

Hoje vamos trazer a resposta a uma pergunta que recebemos recorrentemente no grupo Nord FIIs: como ficam os cotistas se o fundo imobiliário deixar de existir? 

Para responder a essa e outras questões, vamos tomar os exemplos do CSHG Prime Offices (HGPO11) e do BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11), que negociam atualmente a venda dos imóveis que fazem parte das carteiras.

Liquidação do FII HGPO11

O fundo CSHG Prime Offices tem como objetivo auferir ganhos com a exploração dos edifícios Metropolitan e Platinum, localizados na região da Faria Lima.

O FII está em um processo de venda dos dois únicos imóveis do portfólio e, posteriormente, a extinção do fundo, administrado pela Credit Suisse.

A solicitação partiu de cotistas detentores de mais de 5 por cento das cotas do FII e a proposta foi discutida em assembleia geral extraordinária (AGE). Pela decisão, o preço mínimo estabelecido para a operação é de 39 mil reais por metro quadrado corrigido pelo IPCA. 

Segundo o Credit Suisse, o processo de venda dos imóveis será encerrado se não houver proposta que supere o preço mínimo e não haverá a convocação de uma nova AGE pela administradora.

Atualização sobre a venda

De acordo com o Credit Suisse, mais de 25 potenciais compradores tiveram interesse em aprofundar a análise sobre os dois únicos ativos do HGPO11.

Os nomes dos interessados e as condições das propostas recebidas não foram divulgados no comunicado.

O fundo aceitará novas propostas até o final de junho de 2022.

O cotista perde o dinheiro que investiu?

De acordo com o especialista em fundos imobiliários, Marx Gonçalves, se confirmada a venda dos ativos do portfólio do fundo, os cotistas receberão na forma de rendimentos o lucro (também chamado de ganho de capital) auferido com a operação. Já no processo de liquidação do fundo, que deverá ser aprovado em uma nova AGE, os cotistas terão direito a receber os valores referentes à amortização (devolução do patrimônio) e, posteriormente, as cotas deixam de ser negociadas na B3.

Nosso analista recomenda que, em caso de venda dos ativos do portfólio, os cotistas não resgatem suas cotas até a conclusão da liquidação do fundo, nem mesmo caso ocorra uma valorização das cotas de mercado após a venda dos imóveis. Assim, quando ocorrer a liquidação de todo o patrimônio do fundo, será depositado o dinheiro resgatado na conta do cotista, tanto os rendimentos quanto a amortização.

Nesse caso, é muito importante que o investidor não deixe de informar o preço médio de aquisição ao administrador quando solicitado, caso contrário, ele poderia utilizar custo zero ou custo mínimo para realizar a retenção do IR sobre a amortização, o que prejudicaria muito o resultado dessa operação.

FII BMLC11 recebe proposta de venda

Além do CSHG Prime Offices, o fundo imobiliário BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11) recebeu uma proposta da 7 Bridges Brasil para a venda dos dois imóveis que compõem o patrimônio do fundo.

O interessado ofereceu 98 milhões de reais pela aquisição do edifício Brascan Century Corporate e do Rio Sul Center, a serem pagos integralmente até dezembro de 2022.

Atualização sobre a venda

A administradora, o comitê de investimentos e a gestora estão avaliando se a proposta é do interesse do fundo e é esperada a convocação de uma assembleia geral extraordinária de cotistas (AGE) para deliberar sobre a operação.

Segundo o comunicado divulgado pelo BTG Pactual, administrador do BMLC11, eventuais passivos e contingências relacionados aos imóveis identificados pela 7 Bridges durante diligência podem impactar o preço oferecido.

A proposta de venda dos ativos do fundo ocorre em meio a uma AGE agendada para discutir a substituição da atual gestora (Argucia Capital) pela Suno Gestora de Recursos. De todo modo, os cotistas poderão manifestar seus votos tanto a respeito da venda dos imóveis quanto sobre uma eventual troca de gestão.

Qual investimento tem o melhor risco e retorno?

Um princípio básico dos investimentos é o de que para obter maior retorno, é necessário estar disposto a correr mais risco. Apesar de não ser uma verdade absoluta, fato é que quanto maior o retorno, maior a perda possível. Uma maneira de avaliar o retorno e o risco de um investimento é utilizando o Índice Sharpe.

O que é índice Sharpe?

Muitos de vocês devem ter ouvido falar de Índice Sharpe (ou Sharpe Ratio), principalmente em análises de fundos.

O Sharpe nada mais é do que uma medida de retorno (excedente ao indicador de referência) ajustado pelo risco (no caso, volatilidade).

Um retorno de 15 por cento ao ano para um portfólio é bom? Bom, depende do risco tomado ao longo desta trajetória e da referência.

Uma das formas de olhar para isso é por meio do Sharpe. Para simplificar, pense que 15 por cento de retorno com um CDI (taxa livre de risco) de 10 por cento e volatilidade de 5 por cento é diferente de 15 por cento de retorno com volatilidade de 20 por cento.

Como calcular o Índice Sharpe

Na teoria, a fórmula é a seguinte:

Índice Sharpe = (Rp – Rf)/OP

Rp = Retorno do portfólio ou do ativo, podendo ser um fundo ou a carteira;

Rf = Risk Free Ratio (taxa livre de risco). No Brasil, a taxa Selic;

OP = Volatilidade do ativo.

A gente sabe, pode parecer muito complicado, mas basicamente significa:

Retorno – Taxa livre de risco / Volatilidade

Por que o índice Sharpe falha em muitas análises?

No entendimento de Caio Zylbersztajn, consultor CFP® da Nord Wealth, a métrica não é perfeita e pode falhar ao ranquear desempenhos passados, levando ao vislumbre de um prêmio de risco mais alto. 

Por isso, listamos abaixo algumas ressalvas para se ter em mente.

• A métrica de Sharpe é comparativa e, portanto, a comparação entre ativos com dinâmicas muito diferentes pode ser incompleta. Um fundo ou portfólio composto por crédito privado, por exemplo, em que a volatilidade não é a melhor métrica de risco, não deveria ser comparado com um fundo ou portfólio de ações que possui volatilidade por natureza.
  
  
• O Sharpe utiliza dados históricos (de classe ou ativos) e que, eventualmente, podem não se repetir no futuro, portanto é uma análise “olhando no retrovisor”. O Sharpe de um portfólio com Ações Brasil (IBOV) nos últimos 12 anos é pior do que um portfólio com Ações US (S&P Dolarizado).
  
  
• A métrica de volatilidade comumente utilizada no Sharpe não é nem deve ser a única analisada. Nosso analista recomenda combinar com outras métricas de risco, tais como Drawdown (queda da carteira em relação à sua cotação máxima) e Stress/VaR (cenário de stress), pois complementam bem o risco mensurado.

Como comparamos risco e retorno

A primeira etapa na Nord Wealth (braço de consultoria da Nord) é elaborar a análise da carteira. Depois de pensar nas estruturas mais eficientes de capital, a equipe CFP® de consultores define a distribuição entre classes e seleção de ativos.

Como cada cliente possui individualidades, objetivos, perfil de investidor, tolerância a risco e horizontes diferentes é de suma importância ser meticuloso e detalhista nessa etapa do planejamento.

O índice Sharpe, entre outras métricas quantitativas, ajuda a avaliar o match entre as variáveis coletadas do cliente e a proposta de alocação de capital.

E como o Sharpe é aplicado nas análises de investimentos e gestão de patrimônio?

Nosso consultor explica que, ao terminar a alocação das carteiras, sempre compara as métricas calculadas com o portfólio atual do cliente e portfólios base, de modo a garantir que o risco da carteira (volatilidade, drawndown, stress e retorno mínimo em janelas móveis) esteja adequado ao cliente e com uma expectativa de retorno ajustada ao risco melhor em comparação com o atual.

É claro que essas métricas contemplam dados históricos, logo é preciso sempre adequar com expectativas futuras, mas garante que sempre nossos consultores olhem para a melhor alocação com riscos ajustados.

O que o Sharpe tem a ver com o seu perfil de investidor?

Como deu para perceber, o Índice Sharpe está ligado diretamente ao quanto de risco você está disposto a correr para receber uma rentabilidade maior.

Se você ainda não sabe qual é o seu perfil de investidor, no nosso canal no YouTube, a Marilia Fontes explica como descobrir o seu perfil de risco (assistir ao vídeo).

Aproveite e conheça também o trabalho da Nord Wealth, acesse aqui.